건설분쟁

1. 설계 및 감리 관련 분쟁

설계비 미지급, 설계계약 해제 및 해지

설계 및 감리용역비는 공사가 중간에 타절될 경우 그 용역대금의 액수와 관련하여 문제가 가장 많이 발생합니다. 이와 관련하여 소송이 제기되는 경우 재판부는 조정절차를 통하여 문제 해결을 시도하는 경우가 많지만, 조정이 이루어지지 않을 경우 감정절차를 통하여 기성용역비의 액수를 산정하여야 합니다. 그러나 설계·감리용역의 경우 그 업무가 대부분 인력에 의하여 이루어지고 그 산출물이 명확하게 드러나지 않는 특징이 있어, 기타 기성공사비에 대한 감정절차와 비교하여 많은 한계점이 있으므로, 감정절차 진행시 철저히 대응하여야 합니다.

설계상 하자

건설공사에서 하자와 관련하여 문제되는 것은 대부분 시공상의 하자에 의한 것일 경우가 많고, 설계상의 하자가 인정되는 경우는 많지 않습니다. 그러나 설계상의 오류로 인하여 시공상 문제가 발생하는 경우 마찬가지로 설계자에게도 책임을 물을 수 있고, 이 경우 설계자와 시공자를 공동피고로 하여 소송을 제기하여야 합니다. 이 경우 공사감리자는 조언자로서 시공자를 감독하는 역할에 맡는데 불과하므로 감리자가 법적 책임을 부담하는 경우는 많지 않습니다. 소송과정에서도 감리자의 역할은 법정 감정인이 대신하게 되기 때문에, 감리자의 증언이 건설소송에서 큰 역할을 하는 경우는 드물다고 보아야 합니다. 궁극적으로 시공자를 중심으로 재판이 진행되어야 하고, 그러한 점에 주목하여 소송을 진행하여야 합니다.

건축설계 우수현상광고 당선 후 계약 미체결

판례의 태도에 의할 때, 건축설계 우수현상광고에서 당선자는 '기본 및 실시설계권'을 보수로서 받을 권리가 있고, 이는 당선자가 광고자에게 우수작으로 판정된 계획설계에 기초하여 기본 및 실시설계계약의 체결을 청구할 수 있는 권리를 말하는 것입니다. 광고자로서는 특별한 사정이 없는 한 이에 응할 의무를 지게 되어 당선자 이외의 제3자와 설계계약을 체결하여서는 아니됨은 물론이고, 당사자 모두 계약의 체결을 위하여 성실하게 협의하여야 할 의무가 있다고 할 것이며, 만약 광고자가 일반 거래실정이나 사회통념에 비추어 현저히 부당하다고 보여지는 사항을 계약내용으로 주장하거나 경제적 어려움으로 공사를 추진할 수 없는 등으로 인하여 계약이 체결되지 못하였다면 당선자는 이를 이유로 한 손해배상책임을 물을 수 있습니다. 다만 이 경우 손해액의 산정이 난해하고 입증이 어려워, 관련 입증자료 준비를 철저히 하여야 합니다.

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2. 공사대금 관련 분쟁

공사대금 미지급에 따른 공사대금 청구

건축주가 공사대금을 미지급하여 공사대금과 관련한 분쟁이 발생하는 경우 공사의 완성 여부가 우선적으로 다투어집니다. 원칙적으로 공사의 완성 여부에 대한 입증책임은 시공자에게 있고, 건축물 같은 경우는 관할관청의 사용승인이 있었는지 여부가 일의 완성 여부 판단에 중요한 역할 중 하나입니다. 기타 인테리어 공사 등과 같이 사용승인 절차가 없는 공사의 경우 기타 관련 자료를 통하여 일의 완성 여부를 입증하여야 합니다.

도급계약의 해제·해지에 의한 기성고 청구

공사가 중간에 타절된 경우에는 기성고 입증의 문제로 전환되는데, 이 때 기성고를 입증하기 위하여는 재판부에 감정을 신청하고 그 감정결과를 받아야 합니다. 통상적으로 당사자가 감정을 신청하면, 법원이 3인의 감정위원을 통하여 예상감정료를 산정하고, 다시 3인 중 1인을 감정인으로 추천하여 감정인을 선정하는 절차를 거치게 됩니다.

이때 기성 부분에 대한 공사대금은 당사자 사이에 약정된 총공사비를 기준으로 하여 위 금액에서 수급인이 공사를 중단할 당시의 기성고 비율 즉, 이미 완성된 부분에 소요된 공사비에다 미시공 부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 더한 금액 중에서, 완성된 부분에 소요된 비용이 차지하는 비율에 의한 금액으로 산정하게 됩니다.

건축주 지시 또는 설계변경에 의하여 실시한 추가공사대금 청구

설계변경에 의하여 추가공사가 이루어지는 경우에는 그 변경계약에서 정한 공사대금을 청구하므로 문제가 생길 소지가 적습니다. 그러나 공사진행 과정에서 그때그때 설계변경 사유가 발생하고 그때마다 설계변경 절차가 철저히 이루어질 수 없는 공사현장의 특성 및 건축주의 요구에 의하여 구두로 추가공사지시가 이루어지는 경우가 많이 발생하는데 이때에는 그 추가공사대금의 정산 문제가 남습니다.

일반적으로 정액도급계약의 경우, 시공자에게 추가로 비용이 발생하였다고 하더라도 이는 당초 계약에 포함된다고 보는 것이 원칙이지만, 실제로 물량의 증가를 동반하는 추가공사가 이루어졌고 그 추가공사가 건축주와 시공자 사이에 (명시적 또는 묵시적) 증액 합의에 의한 것이라는 사정이 입증되면 그 추가공사대금을 지급할 의무가 발생합니다. 그 증액 합의에 대하여는 시공자 측에서 입증하여야 하나, 묵시적 합의도 인정하므로 명시적으로 인정하지 아니하였다고 하여 추가공사금액이 당연히 부정되는 것은 아닙니다. 따라서 추가공사인정과 관련하여 전문적이고 폭 넓은 변론이 필요합니다.

3. 하도급계약 관련 분쟁

하도급대금의 직접지급청구권

하도급거래공정화법은 원사업자가 하도급대금을 지급하지 않는 등 일정한 사유가 발생한 경우 수급사업자가 발주자에 대하여 하도급대금을 직접 청구할 수 있도록 하는 권리를 규정하고 있습니다. 이를 하도급대금의 직접지급청구권이라고 하는데 이 경우 원사업자의 발주자에 대한 대금지급채무와 수급사업자에 대한 원사업자의 하도급대금 지급채무는 그 범위에서 소멸하게 됩니다. 이와 관련한 분쟁에서는 그 직접지급청구권의 발생 사유의 존부가 문제되고 이에 대한 입증책임은 수급사업자가 부담하빈다.

하도급거래공정화법 위반에 대한 제재

하도급거래공정화법은 경제적 약자인 하수급인을 보호하고 기타 하도급거래의 투명성 및 공정성을 담보하기 위한 여러 규정을 두고 있습니다. 예를 들어 하도급거래공정화법은 원사업자에게 부당한 하도급대금결정금지, 부당한 위탁취소·수령거부·반품금지, 감액 금지, 부당한 대물변제금지 등의 의무를 부과하고 있고, 이를 위반할 경우 공정거래위원회는 원사업자 및 발주자에 대하여 대금 등의 지급, 법위반행위의 중지, 기타 시정에 필요한 조치를 권고·명령, 시정명령, 공표명령, 하도급대금의 2배 이내 범위에서 과징금 부과 등의 행정적 제재를 가할 수 있습니다. 또한 하도급거래공정화법은 행정 제재에 더하여 하도급대금 2배 상당 금액의 벌금, 1억 5,000만 원 이하의 벌금 등 형사처벌까지 규정하고 있습니다.

다만 수사기관이 하도급거래공정화법위반과 관련하여 공소를 제기하기 위하여는 공정거래위원회의 고발을 요건으로 하므로, 발주자나 원사업자 등이 하도급거래공정화법을 위반하는 경우 수사기관에 형사고소를 하는 외에 공정거래위원회에 신고하는 절차를 거쳐야 합니다. 이러한 신고가 접수되는 경우 공정거래위원회는 분쟁조정협의제도를 적극 활용하게 되고, 조정이 불성립되는 경우 공정거래위원회의 조사 절차를 거쳐 수사기관에 고발하는 절차가 이루어지게 됩니다.

4. 하자 관련 분쟁

건물 시공상 하자로 인한 하자보수비용

청구 시공자가 시공한 건설공사에 오시공·미시공·변경시공 등의 하자가 발생한 경우 수급인은 하자담보책임을 지게 되고 이는 법이 특별히 인정한 무과실책임입니다.또한 수급인은 하자보수에 갈음하는 손해 이외에 하자로 인하여 손해가 확대된 경우 그 확대된 손해에 대하여도 손해배상책임을 부담하게 될 수도 발생합니다. 도급인은 하자보수를 청구하는 대신 손해배상을 청구할 수 잇고, 하자보수와 함께 손해배상을 청구할 수도 있는데, 이는 선택적 또는 중복적으로 행사할 수 있습니다. 그러나 수급인의 잘못으로 인하여 하자가 발생하게 되면 도급인은 수급인의 시공능력을 믿지 못하고 하자보수청구보다는 손해배상을 선호하는 것이 일반적입니다.

하자보수와 관련한 소송이 진행되는 경우, 그 하자보수비를 입증하기 위하여는 법원의 감정절차가 이루어져야 합니다. 그런데 이 경우 실제 민간건설공사 도급계약은 시공자들의 수많은 경쟁으로 인하여 낮은 이윤과 저가의 계약금액에 이루어지는 데 반하여, 하자감정에 따른 하자보수비용은 법원의 감정기준 및 표준품셈, 물가기준 등에 의하여 이루어지므로 실제 공사비용보다 높게 나오는 경우가 많습니다. 그리고 법원의 감정절차에 의하여 하자보수비용이 산정되더라도 하자가 감정되는 시점의 건물수명을 고려하여 법원의 직권으로 책임을 제하여 감액하는 경우가 많이 있습니다.

집합건물에 발생한 하자와 관련한 보수비용 청구

아파트, 상가, 오피스텔 등과 같이 집합건물법이 적용되는 집합건물은 그 하자 관련 분쟁이 일반적인 건물과 차이를 보이게 됩니다. 집합건물법은 집합건물 분양자의 수분양자에 대한 하자담보책임은 민법 규정을 준용한다고 하는 한편, 분양자의 담보책임에 관하여는 민법에 규정한 것보다 매수인을 불리하게 한 특약의 효력을 부인하는 강행규정을 두고 있고, 시공자 또한 같은 담보책임을 진다고 규정하는 등 집합건물의 수분양자를 보호하고 있습니다.

집합건물의 하자보수와 관련한 소송이 진행되는 경우, 당사자가 다수가 되는 경우가 많고 건축물의 규모에 비추어 하자보수비용의 액수가 크다는 점 때문에 그 감정절차를 진행하는데 있어 신중을 기하여야 합니다. 하자보수비용을 청구하는 당사자는 소송을 진행하기에 앞서 전문적인 적산업체 등을 통하여 그 하자내용 및 예상되는 보수비용을 철저히 파악하고 이를 반영하여 감정을 신청하여야만이대단위 아파트 등 대규모 집합건물의 하자사항을 빠짐없이 반영하고 그 하자보수비를 충분히 책정받을 수 있습니다.

5. 건설보증 관련 분쟁

분쟁의 유형

거액이 소요되는 건설사업에서 상대방의 계약이행을 담보하기 위한 목적으로 건설보증을 하게 되는 경우가 발생하는데, 이러한 건설보증의 형태는 크게

① 도급계약 당사자가 자기의 채무에 관하여 전문기관이나 금융기관으로부터 보증서를 발급받아 제출하는 방법,

② 당사자가 자신의 채무이행에 관하여 보증인을 세우는 방법,

③ 당사자가 자기 채무의 이행을 담보할 만한 금액을 보증금으로 지불하는 방법이 있습니다.

실무상으로는 보증서를 발급받아 제출하는 방법이 가장 많이 사용되고 있습니다. 흔히 볼 수 있는 건설보증은 건설산업기본법 및 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 등에 따른 계약이행보증, 선급금보증, 하자보수보증, 하도급보증, 하도급대금지급보증, 주택법에 따른 주택분양보증 등이 있습니다.

대표적인 보증기관

건설공제조합

건설공제조합은 1963년 건설회사의 자주적인 경제활동 지원과 건설산업의 발전을 위해 설립된 국내 최초의 건설보증기관입니다. 조합원이 건설업을 영위함에 필요한 각종 보증, 조합원의 건설업영위에 필요한 자금의 융자, 민간투자사업법인을 위한 보증 및 융자, 조합원이 건설공사대금으로 받은 어음의 할인, 조합원의 공사용 기자재의 구매알선, 조합원에 고용된 자의 복지향상과 업무상 재해로 인한 손실을 보상하는 공제사업 및 조합원이 영위하는 사업에 필요한 건설공사 손해공제사업, 조합의 목적달성에 필요한 관련사업에의 투자 등 조합원을 위한 금융사업과 건설업 경영 및 건설기술의 개선·향상과 관련한 연구 및 교육에 관한 사업, 건설관련 법인에의 출연, 조합원 공동이용시설의 설치·운영 기타 조합원의 편익증진을 위한 사업, 조합원의 정보처리 및 컴퓨터 운용과 관련한 서비스의 제공 등 조합원 편익 증진사업 등을 주업무로 하고 있습니다.

전문건설공제조합

전문건설공제조합은, 건설업을 영위하는 조합원의 경제적 지위 향상과 건설업의 건전한 발전을 목적으로 1988년 건설산업기본법에 의해 설립되어 각종 건설 보증과 자금의 융자, 어음할인, 공제상품 등 다양한 금융서비스를 제공하고, 교육ㆍ임대ㆍ투자 사업을 수행하는 건설전문 금융기관입니다. 조합원이 건설업을 영위하는 과정에서 부담하는 의무 또는 채무를 이행하지 아니하는 경우조합이 각종 보증을 통해 그 의무 또는 채무의 이행을 부담하는 보증업무, 조합원의 출자금과 조합의 수익금을 재원으로 하여 조합원이 도급 받은 공사의 원만한 시공과 기업운영에 필요한 자금을 적극 지원하는 융자업무, 조합원의 사업장에 고용된 근로자가 업무수행중에 불의의 재해를 당하거나 질병에 걸렸을 경우, 산재보험의 보상금액을 초과하여 조합원이 부담하여야 할 민법상의 배상책임으로 인한 다음의 손해를 보상하는 근로재해보상업무 등을 수행하고 있습니다.

SGI서울보증

SGI서울보증은 1998. 11. 25. 대한보증보험과 한국보증보험이 합병하여 출범하였으며, 대한민국의 유일한 전업 보증보험회입니다. SGI서울보증은 보험업법 제2조 및 4조를 근거로 경제 활동시 발생하는 각종 채권, 채무관계에서 채무자에게 부족한 신용을 보완해 주고 있고, 채권자에게 신원보증, 채무이행보증, 신용보험 등 69개의 보증보험 및 신용보험 상품을 판매하고 있다. 건설사업과 관련하여, 보험계약자인 수주자가 건설공사계약, 용역계약에 따른 의무 또는 채무를 이행하지 아니한 경우 발주자인 피보험자에게 보험계약자 를 대신하여 주채무를 이행하거나 보험금을 지급하여 드리는 공사이행보증보험, 상가, 오피스텔등을 분양하는 분양사업자가 보험가입 후 부도, 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없는 경우에 보증보험회사가 분양사업자를 대신하여 분양계약을 이행하거나 기납부된 분양대금을 수분양자에게 반환하여 줌으로써 보증채무를 이행하는 분양보증보험, 설계(감리)업자가 설계(감리)관련 용역업무 수행과 관련하여 발주기관에게 입힌 손해를 보상하는 솔계감리보증보험, 주택재개발 및 주택재건축사업의 시공자로서 선정된 자가 도급 받은 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 아니할 경우 보증기관이 시공자를 대신하여 계약이행을 부담하거나 보험금을 지급하는 방법으로 보증채무를 이행하는 시공보증보험, 건설공사 등 각종 계약과 관련하여 채무자의 성실한 채무이행을 보증하는 보험으로서, 입찰보증금, 계약보증금, 차액보증금, 하자보증금, 선금급지급에 대한 담보, 물품(외상)판매대금, 기타 각종 지급보증에 대한 담보를 대신하여 활용되는 이행보증보험 등의 업무를 수행하고 있습니다.

대한주택보증

대한주택보증주식회사 주택건설사업과 관련한 각종 보증을 통하여 주택분양계약자 및 입주자를 보호하고 주택건설사업자의 원활한 사업수업을 지원함으로써 주택건설을 촉진하여 국민의 주거복지의 향상을 목적으로 설립된 준시장형 공기업으로서 주택법 제76조에 근거하여 설립되었습니다. 1993. 4. 주택사업공제조합으로 설립되어 1999. 6. 대한주택보증(주)로 전환설립등기하여 현재에 이르고 있고, 주택도시기금의 전담운용기관으로 지정되어 2015. 7. 1. 주택도시보증공사로서 출범할 예정입니다. 주택분양보증, 주택사업금융(PF)보증,임대보증금보증등 주택관련 보증업무, 기업고객이 부도나 파산했을 경우 기업고객을 대신해 공사를 완료하여 입주 또는 이미 납부한 분양대금 반환의 보증책임 이행, 채권관리 및 신용평가 : 주채무자의 채무 불이행시 채권의 회수와 보증거래고객의 재무상태 및 경영능력에 대한 신용도 평가 업무, 축적된 경험과 전문성을 바탕으로 부동산 정보 및 금융서비스 준비 등의 업무를 수행하고 있습니다.